COMO CAMBIAR TU DEUDA HIPOTECARIA A OTRO BANCO

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Para todos aquellos que están pagando un crédito hipotecario quisieran tener un respiro en su presupuesto mensual. ¿Cuántos no anhelan pagar menos por su crédito hipotecario?

En este articulo ofrecemos una ayuda a todos aquellos que cuenta con una hipoteca y quisiera pagar una cuota menor.

De acuerdo a la normatividad en el Codigo del Consumidor, el deudor de un crédito hipotecario puede vender la deuda a otra entidad bancaria y no se le exige el pago de comisiones por el paso de deuda.

En la actualidad para pasar tu crédito hipotecario a otro banco debes tomar en cuenta la tasa de interés y los seguros de dicha operación.  Los seguros para créditos hipotecarios son importantes, por que en caso fallezca el titular, el conyuge no asume la deuda y esta se extingue.  Ademas, se cuenta con otro seguro que cobertura la eventualidad que un incendio o un sismo destruya tu propiedad.

Para pasar la deuda de un banco a otro influirá mucho:

a.    ** Tener una calificación Normal en el sistema financiero

bb.**    Tener tu cuenta de haberes y Cts con el banco que deseas te compre la deuda y ofrezca menores costos

c.    ** Que la cuota de tu deuda hipotecaria y tarjeta de crédito no exceda el 30% de tu ingreso mensual conyugal

**d**     Si eres empleado, ayudara mucho que la empresa donde labores tenga una buena calificación crediticia en el banco donde quieres pasar tu deuda

e.   **   El banco evaluara el ingreso conyugal, por ende ambos deben contar con un buen historial crediticio.

f.        ** Si eres independiente, el banco evaluara tu record de pago o los productos que tengas en el sistema financiero ya sea tarjeta de crédito, crédito vehicular, ahorros en depósitos a plazo, cts o cuentas de ahorro simples.

EL CASO

Jose decidió pagar una menor cuota por su crédito hipotecario, su objetivo era poder contar con un mayor ahorro para la educación de sus hijos. Fue a visitar diversas entidades financieras, el estaba buscando pagar una cuota debajo de los 1,741 soles que pagaba todos los meses.

Debido a su buen record crediticio un banco le ofreció comprar su crédito hipotecario de 120,000 soles a una tasa de 10%, esto significaba pasar de 1,741 soles a 1,557 de cuota mensual.  Para Jose le pareció fabuloso, era un ahorro mensual de 184 soles, esto al año seria 2,208 esto le serviría para pagar parte de los gastos escolares del próximo año.

Sin embargo su amigo Pedro, le dijo que preguntara por el seguro de desgravamen y el de desastre natural.  Jose al preguntar nuevamente al banco, este le informo que serian 40 soles adicionales.  Entonces el ahorro real seria de 144 soles, igual le resulto beneficioso a Jose y cambio de banco.

Este caso nos explica que la decisión de transferir o vender un crédito hipotecario a un nuevo banco debe tomar en cuenta no solo la tasa de interés, sino la comision y seguros que son parte del producto financiero.  Tome en cuenta que además de tener una menor tasa de interés, se debe resguardar al deudor y al inmueble con un seguro, para que la familia se sienta protegida.

Trate en lo posible de comparar todos los costos de un crédito hipotecario entre bancos, asi podrá tomar una mejor decisión.

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LAS LINEAS DE CREDITO PARA EL DINERO PLASTICO

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Hace unos días la Superintendencia de Banca y Seguros emitió una norma por la cual los bancos no podrán incrementar la línea de crédito  a sus clientes sin el consentimiento de estos.

Se refiere a las deudas de consumo conocidas como dinero plástico, es decir las tarjetas de crédito y préstamos personales, las cuales han ido aumentando en los últimos años.  Si bien es cierto que los ingresos de las familias se han ido incrementando, tanto asi que según el INEI el sueldo promedio en Lima el año pasado era de 1,200 nuevos soles, hoy está por los 1,300 nuevos soles, lo cierto es que las deudas han aumentando a un mayor ritmo.

El problema que se busca solucionar con esta norma, es la de buscar la autorización del deudor por la ampliación en la línea de crédito de su tarjeta o en la asignación de un nuevo plástico.  Esto se debe a que se busca una mayor transparencia en el mercado, por cuanto el usuario debe decidir si acepta o no una mayor línea de crédito.

Para muchos la ampliación de la línea de crédito, les permite concretar compras que se desean para el hogar, pero esta debe ir acorde con su capacidad de endeudamiento.  Es decir, que un deudor no puede adquirir bienes por endeudamiento, sino conoce cuál es su capacidad de pago.

Para los bancos, el criterio de ampliar la línea de crédito se ha basado en el buen record de pagos de su clientes, su calificación Normal en el sistema financiero y la posibilidad de quitarle colocaciones otros bancos con una tasa de interés mas competitiva.  Si bien es cierto, es saludable para la competencia entre bancos tener una línea de crédito que reemplace a la que usaba, en la práctica es una invitación para aumentar la deuda.

Lo que se ha venido observando, es un mayor numero de deudores en tarjetas de crédito, lo cual no es negativo para el país, solo lo es cuando las deudas exceden la capacidad de pago y se pone en riesgo el poder pagarlas y para los bancos el lograr la recuperación de sus colocaciones.

Las estadisticas muestran que las famlias con un ingreso promedio de 1,300 nuevos soles tienen una deuda promedio de 8,000 soles, es decir seis veces su remuneración.  Ademas están utilizando el 28% de su línea de crédito.  Estos datos son los que nos llaman la atención, por cuanto si cada deudor utilizara toda su línea de crédito, su deuda de consumo seria 21 veces su ingreso mensual, con lo cual el riesgo de un mayor endeudamiento se incrementa.

La normatividad sobre deuda señala que la cuota del deudor no debe exceder el 30% de su ingreso neto mensual, pero revisando el promedio actual de deuda y el nivel de ingreso las deudas serian impagables.

La agencia de riesgos Standard & Poors emitió un informe por el cual le preocupaba el nivel de endeudamiento de las familias de Brasil, Colombia y Peru, inclusive del Banco Central de Reserva del Peru señalo que la deuda de consumo e hipotecaria ya representa el 40% del ingreso mensual y que si llegaba a 50% ya se hablaría de sobreendeudamiento.

En un contexto en el cual la crisis externa ya esta generando estragos en las exportaciones peruanas, el empleo se podría ver comprometido en los próximos años y urge entonces revisar la asignación de líneas de crédito.

Consideramos un buen primero paso el de la transparencia financiera para que el deudor sea el que autorice  el aumento de la línea de crédito, pero es importante que se reduzca el nivel de deudas de consumo por cuanto estas son mas caras y el nivel es alto para el nivel de ingreso promedio que manejan las familias.

Los deudores deben utilizar las tarjetas de crédito para emergencias o para pagos en un máximo de seis cuotas, ayudaría mucho que se devolvieran tarjetas de crédito que no se usan, se reemplazaran tarjetas de crédito caras por otras mas baratas.  Ademas, se necesita que se de un mejor manejo del presupuesto familiar, para que el deudor tenga menos exposición a aumentar su deuda, mas bien debería reducirla.

Los entes reguladores y las entidades financieras deben tener mas cuidado con las líneas de crédito que han otorgado a sus clientes, mas bien deberían buscar nuevos sujetos de crédito para aumentar la bancarización.

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FAMILIAS PERUANAS CON EXCESO DE DEUDAS SEGUN STANDARD & POORS

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La alta dolarización en créditos, el endeudamiento de los hogares y el rápido otorgamiento de préstamos amenazan la estabilidad financiera en Peru según el ultimo informe de la calificadora de riesgos Standard & Poor’s.

Este informe de la calificadora de riesgos debe traer a reflexión del evidente riesgo por colocar creditos a familias que ya pueden acceder al credito y que con mas linea ponen en riesgo su capacidad de pago.

La agencia calificadora observa señales de excesos en la entrega de crédito a personas y empresas menos solventes, que está aumentando el riesgo que toman los bancos de Peru, Colombia y Brasil.  Estos bancos tendrán que ser mas estrictos en controlar sus riesgos frente a la opción de crecer.

Se deberia tener mayores controles en la asignacion de lineas de credito, los bancos en su afan de colocar créditos han estado tomando en cuenta el pago de la cuota minima y la calificacion Normal (estar al dia con las deudas ) pero han descuidado el riesgo potencial de la relativa deuda de sus clientes.

Esta relativa deuda es alta, por cuanto se calcula segun datos del Banco Central de Reserva que en promedio los deudores deben seis veces su ingreso mensual.  Inclusive la Superintendencia de Banca y Seguros aconseja reducir deudas, puesto que en caso de que el deudor pierda el empleo podría complicar su capacidad de pago.

La agencia calificadora manifestó que los reguladores deben poner en marcha estándares de suscripción más conservadores y estén atentos a los riesgos del sistema.

Si bien es cierto que los indices de morosidad en créditos de consumo son bajos, que los deudores tengan comprometida seis meses de su sueldo en deudas conlleva a un riesgo que deben corregir los bancos.  Dicha corrección debe ir por la reducción gradual de las lineas de credito, mas bien la Banca debe buscar nuevos clientes a los cuales no se les otorgue una linea de crédito superior en tres veces su ingreso mensual.

Defender la estabilidad financiera es importante para familias, bancos y Estado, cada uno de los protagonistas tiene que poner de su parte para no deteriorar lo logrado en estabilidad financiera.

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CONSEJOS UTILES PARA ADQUIRIR UN CREDITO HIPOTECARIO

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El sueño de la casa propia se ha materializado para muchas familias en los últimos años, la alta demanda por vivienda y la expansión del crédito bancario ha generado el aumento de precios.

A continuación resolvemos las consultas que nos han planteado sobre los créditos hipotecarios

Miguel nos consulta – “ Estoy interesado en comprar mi vivienda, he preguntado en varios bancos y me dan muy poco por que  solo gano 1200 soles.   El Banco de Crédito me aprobó  50,000 soles, no me alcanza para un departamento, pero si encuentro un terreno de ese precio ¿ cuanto pagaría en 10 años? ”

Respuesta.- El crédito hipotecario va de acuerdo a tu ingreso neto mensual, tu cuota debería ser el 30% es decir 360 soles. Si te aprobaron 50 mil soles, calculo que en 10 años pagarías a 10% anual una cuota de  660 soles y a 20 años 480 soles.  Es decir que estarías bien ajustado para pagar.  Imaginate  si te prestaran el doble, tu cuota también se duplicaría.

Angel nos pregunta.-  No califico para un departamento de estreno, puedo comprar un dpto. de segunda? y los bancos prestan de dinero para esto?

Respuesta.- La búsqueda del departamento no debe cesar, los amigos y parientes que han encontrado buenas ofertas son aquellos que se han demorado hasta un año y consiguieron uno que se ajustaba a sus requerimientos.  Los bancos prestan para adquirir departamentos de segunda,  no solo es Mivivienda, sino otras líneas de crédito que tienen los bancos.  Los gastos de la remodelación son mucho menores a la diferencia entre precio del departamento nuevo versus uno de segunda.

Jorge nos pregunta.- Vivo por Comas pero trabajo en el centro de Lima, ¿me conviene comprar una vivienda cerca a mi casa o mi trabajo?

Respuesta.- Tienes que evaluar el costo de vida del distrito donde vas a vivir, si quieres permanecer en Comas debe ser por beneficios en servicios y/o parientes que estén cerca.  Si has evaluado que puedes hacer carrera en tu centro de trabajo, una buena opción es buscar una vivienda que este cerca.

Joaquin desde España nos pregunta.-  Para defender  mis ahorros he decidido comprar un departamento en Peru, como lo están haciendo algunos amigos. ¿Es rentable alquilar o mejor lo guardo y espero venderlo en dos años? ¿Qué distritos me recomienda?

Respuesta.- Puedes comprar un inmueble y alquilarlo, los alquileres suben todos los años ajustando a una inflación de 3%, la mayor demanda hace que los precios suban.  Es como tener un depósito a plazo cuyo capital sube todos los años.  Recomendamos distritos que tiene alta velocidad de venta de inmuebles como Comas, Carabayllo, Los Olivos, Breña, Ate y Chorrillos. Allí está la gran masa de potenciales clientes que buscan alquilar una vivienda o comprarla.

Judith nos pregunta.-  Yo creo que hay una burbuja financiera y que reventara como en Estados Unidos y Europa, prefiero esperar a que los precios se reduzcan y allí pedir mi crédito hipotecario ¿es una buena estrategia?

Respuesta.- En el caso peruano más se nota una alta demanda por viviendas en los estratos C y D, es decir para departamentos con precios debajo de 80 mil dólares.  Las tasas de interés en nuestros créditos hipotecarios son fijas en la mayoría de casos y los bancos no están vendiendo estas cuentas por cobrar como ocurría en Estados Unidos y Europa.   En Perú, los que compran si están habitando las viviendas, recordemos que nuestro país recién ha despegado en créditos hipotecarios, solo tenemos 150 mil créditos colocados en viviendas.

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FAMILIAS CON MAS DEUDAS Y LINEAS DE CREDITO

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Hace unos dias el Banco Central de Reserva mostro su preocupacion por el alto nivel de deuda que tienen las familias, afirmo que el 40% de los ingresos se va en pagar deudas y que si esto llega a 50% se hablaria de sobreendeudamiento.

Les preocupa esta situacion por cuanto la crisis externa golpearia el empleo y las familias sin una fuente de ingreso no tendrian como pagar sus deudas de consumo.

El jefe de la SBS salio a responder que no habia riesgo en los creditos de consumo, que su monitoreo era continuo, pero que seria bueno que las familias redujeran sus deudas.

Las estadisticas revelan que la deuda promedio esta por los 8 mil soles, para algunos tal vez les parezca poco, pero el sueldo promedio del deudor esta por encima de los mil doscientos soles. Se estima que las familias deben 6 veces su ingreso mensual, esto quiere decir que su deuda de consumo (tarjetas de credito) ya comprometio los proximos seis meses de trabajo.

A esto le añadimos que esta deuda no es suficiente, por que los bancos en su campaña desenfrenada por colocar tarjetas han dado mucho credito. Los deudores utilizan el 22% de su linea de crédito, es decir que el endeudamiento promedio de 8 mil soles podria llegar hasta 36 mil soles.

¿quien regula este otorgamiento de lineas de credito?
No es acaso un gran riesgo?

El año pasado la Policia nacional reporto que los robos por tarjeta de credito subieron 40%, es decir que al tener mas linea de credito es mas facil que tengas consumos no deseados debido a robos y clonaciones.

La Superintendencia de Banca y Seguros deberia penalizar a los bancos que otorgan lineas de credito en tarjetas de credito que no se sustentan por ingresos del deudor.

Cuando no se pueden pagar las deudas, el banco incrementa la tasa de interes hasta que se vuelven deudas impagables.

Estas estadisticas oficiales revelan que hay un grave peligro para los deudores de tarjetas de credito y que los bancos, entes reguladores y familias deben procurar reducir el nivel de endeudamiento.

Si bien es cierto aun faltan muchas personas por bancarizar y acceder a credito, este no se puede otorgar sin criterios tecnicos, por cuanto se comprometen los ingresos futuros y se reduce la capacidad de ahorro.

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TIENES UN PROBLEMA FINANCIERO Y NO LO SABES? QUE HACER?

Tu hábito de gasto puede generarte algunas dificultades todos los meses, para esto necesitas una herramienta que controle tus salidas y sus ingresos de dinero.

Es comun que muchas familias manejen sus finanzas personales sin preocuparse cómo vamos a llegar al siguiente mes. Aunque a simple vista todo va en orden, tómese unos minutos para evaluar sus hábitos de gasto.

Podemos enumerar una serie de síntomas que te dirán como están tus finanzas personales:

1. Pagar con recargos y moras es uno de los primeros indicios. Atrasar sus pagos es un indicador de que sus ingresos no son suficientes para solventar sus gastos. El retraso puede malograr incluso su puntaje de crédito.

2. Cancelar el monto mínimo de tarjeta. Si deja para el siguiente mes sus compromisos fuertes de pago, lo único que generará es reducir su capacidad de ahorro y si sigue comprando entonces los intereses y la cuota minima seguiran aumentando.

3. Si le rechazan un préstamo. Es muy probable que usted represente un riesgo crediticio para un banco o financiera, si es que le han rechazado una tarjeta de crédito o un préstamo personal, para muchas familias esto les puede cerrar el camino a un credito hipotecario.

4. Crédito sobre el sueldo. Otra alerta financiera es utilizar el sueldo cada mes como garantía para un préstamo personal. El proceso solo duplicará su deuda, ademas se calcula que el costo de esta deuda es 140% anual.

5. Ahorros para emergencia. La regla general es que debe ahorrar entre tres a seis meses de sus ingresos, para cubrir cualquier emergencia. Si no puedes tener esta cobertura en un peligro de no poder atender emergencias.

Tomemos en cuenta que si una persona no puede ahorrar un porcentaje mínimo de sus ingresos, puede convertir sus finanzas personales en una pesadilla.

Si una deuda llega a triplicar su sueldo mensual, entonces es momento de ajustarse financieramente para saber de dónde empezaría a “cortar” algunos de sus gastos

Que hacer?
1. Reduzca gastos superfluos
2. Acuda a un especialista para reducir compras compulsivas, pida consejos a amigos
3. Busque nuevos ingresos
4. Lleve la cuenta de lo que gasta todos los dias
5. Evite llevar sus tarjetas de credito y debito, usarlas si hay compras programadas

En las finanzas personales hay indicadores que se deben analizar cada mes, sino el problema financiera crecera sin limites.

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¿COMO ADMINISTRAR LA ECONOMIA FAMILIAR EN PAREJA?

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El manejo del dinero en una relación sentimental puede ser un tema incomodo si es que no se esta preparado para afrontarlo. Existen diversas etapas en la pareja, cada momento tiene sus retos que deben afrontarse para salir airosos.


Cuando son novios,

La pareja resta importancia a los deberes y obligaciones que tendrán a cuenta en el futuro, el tema del dinero pasa a un segundo plano. Es mas importante pasarla bien los fines de semana, el caballero trata de ser lo mas cortes posible y ella puede ser exigente en los regalos o los lugares que frecuenten. En esta etapa algunos valoran el potencial de crecimiento de su pareja, esto puede estar asociado a su centro de trabajo, experiencia en el rubro, patrimonio personal o por su capacidad de emprendimiento. Otros en cambio, esperan pasar el momento de la mejor manera.

En esta etapa la pareja debería tener el menor monto de deudas, ahorrar el mayor dinero posible para los tramites del matrimonio, el alquiler de un departamento y el amoblamiento del mismo. La austeridad deberá ser el elemento clave para que la fecha del matrimonio no se dilate mucho, ni se llegue con altas deudas al altar. Es fundamental iniciar el presupuesto de ingresos y gastos de la futura familia, lo que puede aportar cada uno, no solamente en ingresos, sino en las tareas para el mantenimiento del hogar.



Cuando son recién casados,

La pareja tiene que asumir una serie de obligaciones, que en la mayoría de casos no estaba acostumbrado. Desde organizar los pagos del alquiler o hipoteca, servicios básicos, alimentación, vestimenta, movilidad entre otros.

Para tal efecto, deberá estructurar un presupuesto de acuerdo al ingreso conyugal, se definirán los gastos indicados.

Sea el hombre o la mujer que aporte a la economía familiar, será importante que las decisiones financieras deberán ser tomadas en pareja, donde se tendrán que hacer a un lado los intereses personales, puesto que el gasto total de casa está ahí presente y se olvida en muchos momentos las preferencias de la familia.

Algunas parejas viven dependientes del círculo social donde se desenvuelva la familia, su mentalidad se llega a llenar de ansiedad de supervivir, alimentar, vestir, calzar, la renta, el auto lejos de sus posibilidades economicas, estas preocupaciones llevan a desquiciar la armonía de pareja. Mas importante que aparentar, es adecuar nuestras necesidades al ingreso que la pareja posee. Mas bien debemos buscar otras fuentes de ingresos.




Cuando la pareja tiene hijos,

Cuando llegan los hijos surgen gastos que deben afrontarse, el nuevo integrante de la familia demanda vivienda, alimentación, vestimenta, atención médica, entre otros.

La pareja debe fortalecer la unión y para esto no se requieren altos presupuestos, todo puede empezar desde salir un fin de semana, apreciando la belleza de un parque, asistiendo a una exposición de arte o participando de juegos en familia. La educación del hijo es un tema muy importante, la pareja deberá revisar si su presupuesto se adecua a los gastos de determinado colegio.

La preocupación no debería ir por que asista al colegio mas caro, sino que se logren los objetivos curriculares, en vista que la formación del niño no depende exclusivamente del docente, sino del trabajo que realicen los padres

Es de suma importancia la comunicación constante en pareja, de eso dependerá el que entre ambos se fijen metas a corto, mediano y largo plazo. En otras palabras se deberá aprender a generar una buena planificación de ingresos y gastos, de este modo, aún cuando los recursos aportados al hogar sean de la suma de ingresos de ambos integrantes (y pudiera ser que un miembro gane mas que otro) si se habla, si se comunica, se evitarán confusiones, se valorarán ambos y así podrán establecer una lista de prioridades en el gasto familiar.

Frecuentemente alguno de ellos suele llegar el día de quincena con algo que adquirió porque simplemente le llenó la vista y pensó que sería necesario tener en casa; esto suele dar como resultado una actitud de desaprobación del otro miembro, y si generó una expresión de que sería mejor haber comprado algo mas útil para la calidad de vida que han pensado en tener.



Cuando son jubilados

La pareja llega a la etapa en la cual deja de laborar en una institución publica o privada, también podría ser que supervise el manejo de su empresa, las horas de trabajo disminuyen, la belleza no es la misma de etapas anteriores y prima el sentimiento mas puro entre ambos.

Ambos deberán administrar sus gastos e ingresos, no solo una jubilación que en muchos casos no es suficiente para cubrir las necesidades básicas. Si en épocas de mayores ingresos han podido invertir en un departamento que le genere rentas, un pequeño negocio del cual obtener ganancias, los intereses de depósitos a plazo o las ganancias por inversiones en la Bolsa de valores el futuro será mas holgado.

En muchos hogares los abuelos que ya gozan de una jubilación tienen una labor de soporte muy importante, la cual permite a muchas parejas generar mayores ingresos, pero no abusen de esta ayuda, recuerde que los padres del niño son los responsables de su formación. Los abuelos ya trabajaron mucho y el apoyo puede ser para emergencias.

La pareja en esta etapa de su vida, debe disfrutar de viajes cortos, contactar con la naturaleza, apreciar los hobbies de cada uno, todo esto no requiere de un gasto importante. Pese a que los bancos ya están ofreciendo créditos a los jubilados, ellos también deben ejercer sus gastos de acuerdo al ingreso que posean.

En esta etapa de la vida tiene que existir el apoyo mutuo, las dolencias y enfermedades no solo requerirán de dinero para solventar operaciones o medicamentos, sino la compañía de saber que su compañero (a) esta a su lado como si fuera el primer dia de enamorados. El dinero no debe ser una obsesion, sino un medio para adquirir bienes y servicios necesarios para que la pareja sea feliz.

Si deseas escuchar el audio del programa de Radio Mundonegocio puedes ingresar al siguiente enlace :

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Autor: economista PUCP Juan Carlos Ocampo, experto en Finanzas personales, web http://www.jocampo.es.tl/