El 80% de familias busca viviendas entre 150 y 250 mil soles pero el ingreso no les alcanza

Autor:  Juan Carlos Ocampo, director del portal  www.mundonegocio.pe

Según el portal Comparabien.com el 80% de sus usuarios prefieren viviendas cuyos precios oscilen entre 150mil y 250mil soles, además proyectan un aumento de 20% en la demanda de viviendas para este año.

Por un lado, Sentinel pronostica un crecimiento de 12% en los créditos hipotecarios, pero Comparabien es más optimista y prevé un 20%.

Estas cifras no guardan relación con la desaceleración de nuestra  economía, la poca oferta de viviendas y la informalidad de los empleos  y son menos las familias que acceden a créditos hipotecarios con el nivel de ingreso que manejan. 

Si revisamos las cifras que prefieren las familias para comprar una vivienda llegamos a mostrar los siguientes datos.

Una familia deberá acumular una cuota inicial de 20% para acceder a un crédito hipotecario con precios de viviendas  entre 150mil o 250 mil soles.

En un primer ejercicio veamos el caso de una familia que desea una vivienda de 250 mil soles y acumula una cuota inicial del 20%.  Si logra un costo de crédito hipotecario de 10.39% (el mas bajo según SBS), en un plazo de 20 años su cuota mensual sería  1,920 soles.

Es decir, el ingreso conyugal debería ser de S/ 6,400, por cuanto el 30% de dicho ingreso se destinaría al pago de la hipoteca. ¿Qué pasa si esta familia también tiene tarjetas de crédito? En ese caso el ingreso conyugal debería por lo menos superar los S/ 6,500

En un segundo ejercicio, una familia de menor presupuesto se anima por una vivienda de 150 mil soles y acumula una cuota inicial del 20%.  Si tiene la suerte de conseguir un crédito barato de 10.39% (costo efectivo anual mas bajo según SBS), en un plazo de 20 años su cuota mensual sería de S/ 1,152.

En esta situación, el ingreso conyugal debería ser de S/ 3,840, por cuanto el banco no le dejara endeudarse mas alla del 30% de dicho ingreso.  Como en el caso anterior si esta familia tienen deudas en tarjetas de crédito este ingreso conyugal debería ser al menos S/ 4,340

De acuerdo a la realidad de los ingresos de las familias, no creemos que exista un crecimiento en los créditos hipotecarios para estas familias del emergente sector  B y C.

Nosotros estimamos un estancamiento en los créditos hipotecarios debido básicamente a :

a)      Falta de oferta de viviendas para precios entre 150mil y 250 mil soles

b)      Desaceleración de la economía peruana

c)       75% del empleo es informal, no tienen como sustentar sus ingresos, esto eleva el costo del crédito hipotecario a los bancos

d)      1 millón de usuarios en tarjetas de crédito están en alerta roja y los bancos no quedrán asumir estos riesgos

e)      Trabas burocráticas en las municipalidad para otorgar permisos a proyectos inmobiliarios en sectores emergentes

Mi recomendación será la de acumular una cuota inicial superior al 30%, un plazo de 20 años con tasa de interés fija y en soles, revisar si el proyecto lo ejecuta una empresa de reconocida trayectoria.   Opte por los departamentos de segundo uso, son más baratos, espaciosos y no olvide de revisar si están inscritos a favor del vendedor en registros públicos.

Si no le alcanza el dinero, no se desanime y siga ahorrando para encontrar una buena oportunidad donde vivir con su familia.

A continuación un video ilustrativo que les explica cómo conseguir un crédito hipotecario que se ajuste a su ingreso neto conyugal.

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