La economía peruana sigue
en franco crecimiento y uno de los motores de dicho avance es el de la
construcción.
En muchos lugares el tema de conversación sobre la construcción
no esta ausente, siempre escuchamos a personas que se lamentan no haber
comprado un terreno o inmueble hace cinco años por cuanto el crecimiento es
mayor a lo esperado.
Se calcula que mas de un millón de peruanos no tiene vivienda y que
cada año 100 mil parejas se juntan o se casan y requieren de una vivienda.
La pregunta que muchos se
vienen haciendo si teniendo casa propia, ¿con un capital importante seria
conveniente invertir en la compra de un departamento?, pero esta pregunta
requiere de una serie de elementos para encontrar una rentabilidad atractiva.
Las condiciones que se
deben tomar en cuenta para invertir en la compra de un departamento como
inversión esta en el distrito, por cuanto no todos tienen la misma velocidad de
venta, por ejemplo los distrito en el norte de Lima como Los Olivos, Comas y
Puente Piedra se venden con mayor facilidad y al tener precios vinculados al
poder adquisitivo de la mayoría de compradores se convierten en una interesante
opción.
Tambien en el sur se nota
una expansión en precios y oferta de inmuebles, ese es el caso de Huampani,
Pachacamac y Lurin.
En el siguiente ejercicio
un pequeño inversionista decide invertir 50 mil soles de cuota inicial para una
inversión a un horizonte de cinco años.
Una vez que evaluó un distrito en crecimiento en poder adquisitivo y
flujo comercial decide evaluar su inversión.
Primero averiguo de la
trayectoria comercial y ética de la empresa constructora, hizo cálculos sobre
cuanto pagaría en cuota mensual con un costo efectivo anual de 10%, a un precio
de 130 mil soles y una cuota inicial de 50 mil soles su cuota mensual seria 749
soles.
El inversionista estuvo
entusiasmado sobre el precio futuro que alcanzaría su departamento y decidió
alquilarlo, encontrando un precio de mercado de 800 soles, es decir tendría un
pequeño saldo a favor. En suma, el
alquiler pagaría la cuota del crédito hipotecario.
Lo interesante es que el
alquiler se reajusta de acuerdo al costo de vida, un incremento anual de 4%,
mientras que la zona se revalua todos los años en 6% con lo cual, después de
cinco años, el departamento ya no vale 130 mil soles, uno de segunda con las
mismas características no baja de 174 mil soles.
En esos cinco años estuvo
reajustando el alquiler de acuerdo al mercado, las cuotas del crédito
hipotecario se pagaban con el alquiler, incluso quedaba un saldo a favor de 7
mil soles.
Nuestro amigo
inversionista luego de cinco años, decide vender el departamento a un precio
que esta por el promedio del mercado, es decir en 174 mil soles, esta operación implica pagar
el capital de su deuda que esta en 69,806 soles, sumar las ganancias del
alquiler por 7,038 soles con lo cual obtiene una ganancia neta de 111,202 soles
luego de cinco años. Esto significa un
rendimiento promedio anual de 17.3%, con lo cual queda mas que satisfecho.
Esta ganancia se ha
generado gracias al aumento de valor por metro cuadrado en la zona, lo cual se
apoya en el mayor poder adquisitivo de las familias, el acceso al crédito y las
facilidades en los servicios que encuentra el inversionista. Es importante señalar que gracias a la cuota
inicial el saldo por financiar le permite una cuota que se acomoda para poder
alquilar el inmueble y no asumir gastos durante cinco años.
El siguiente objetivo será
analizar alguna otra zona de Lima la cual tenga un importante crecimiento para
seguir incrementando su capital, por que
según nuestro amigo inversionista el dinero nunca duerme.
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